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陈嘉珉 2008-11-12 17:24 收藏:0 回复:2 点击:4871
[2008年11月8日，兴义桔山大道金地首座营销中心] 今年兴义房地产市场有两个特点。一是开发量上升和销售量下降。今年1－9月开发总面积有107.1万平方米，比去年同期53.3万平方米增长了1倍；计划总投资16.6亿元，比去年同期7.5亿元增长1.2倍；完成投资5.5亿元，比去年同期2.3亿元增长1.4倍。1－9月销售面积14.4万平方米，比去年同期27.9万平方米下降4.8成，将近一半；其中第三季度即7－9月销售6.7万平方米，比去年同期15.3万平方米下降5.6成。另外1－9月的销售额是2.47亿元，比去年同期的4.58亿元也是下降将近一半。这是第一个特点，就是与去年同期相比，开发量上升一倍，销售量、销售额减少一半。第二个特点是销售价格基本不降。1－9月平均售价是1712元/平方米，比去年同期1769元/平方米降低57元，下降3.2％；第三季度即7－9月平均售价1829元/平方米，比去年同期的1838元/平方米降低9元，下降0.5％。请大家注意这里有个数据关系，就是今年第三季度的平均售价每平方1829元比第一二季度的1712元涨了117元，也就是说下半年兴义的平均房价比上半年涨了，而且涨了不少。另外还有一个数据关系值得注意，就是今年1－9月平均售价比去年同期下降，主要原因是去年的营业用房销售量较大，占销售面积的15％，今年才占7％。在这里可以得出一个结论，大家感觉兴义的房价下降，是受金融危机舆论阴影冲击产生的表面现象，今年兴义房产的实际售价是增长的。施达公司去年初在州委党校那边建的桂花园售价是多少？1280元；现在党校对面正要开工的桂香园售价是1680元，比去年初涨了400元。 关于兴义和黔西南我写过一百多篇文章，我对兴义什么都看好，尤其对旅游和房地产看好。看好房地产这个话如果在去年、前年讲，大家会觉得很正常；但在今天这个时候讲，虽然我列举了前边一些历史数据，很多人一定对于前景都有疑问。 为什么看好兴义未来的房地产？从宏观形势看有三个理由。第一个，由美国次贷危机引发的全球金融危机对国内和兴义市场到底有什么影响？当然谁都不是算命先生，谁说的任何预测，最后都要看历史和事实的检验。但是我们可以看到一些基本面。中国是一个处于产业链低端的制造业大国，产品70％出口，30％出口到美国，西方国家尤其美国由于金融危机购买力下降，我们产品卖不出去，有一部分企业就要倒闭，到目前为止全国已经倒闭了7万多家。当然这些倒闭企业不完全是出口下降的原因，有些产品仍有销路，但是投资营商环境恶化，亏本生产、资不抵债就要倒闭。亏本生产、企业倒闭发不起工资，劳工手中没有钱，缺乏购买力就会影响内需。但是对这个问题我们要看到两点。第一点，中国制造业是全球产业链低端的制造业，制造者都是低收入的劳工，这些劳工从来都不是城市商品房的主要购买力量，打工仔、打工妹他们主要是租房住或住集体宿舍；因此企业倒闭导致发不起工资，导致劳工缺乏购买力对房地产市场没有多大影响。当然你可能会说，企业倒闭发不起工资，打工仔、打工妹他们失业回家了，城镇出租房租不出去，房主遭受损失，他们就不会再买房，甚至他们要卖房，怎么会对房地产没有影响呢？你说得对，这个会有影响，但是影响不到兴义，影响的只是沿海发达地区。还有这些打工仔、打工妹他们多数已经回不了家，为什么？他们在外边干了几年，已经不甘心回农村，已经不习惯干农活，他们要再换地方、另谋出路。我老家有几个在沿海打工的小姑娘，现在都来兴义找事情做，来兴义租房子住。今年兴义的房租和三年前就完全是两个样，而且出租房很紧张，我几个月前就知道，我们左右房产公司的员工在兴义找出租房找得很艰辛。出租房应该有它专门的建筑结构、面积设计和装修、摆设要求，据说有个房产公司在北门那边要建专门的出租房，这是有远见的，一定会有市场，兴义房屋出租市场正在启动，将会快速发展。所以金融危机带来的劳工失业问题对兴义房地产市场没有影响，相反会帮助形成一种“翘尾效应”。“翘尾效应”这个名词是我造的，类似兴义这种地方在全国经济发展中不是火车头而是尾巴、不是龙头而是龙尾，确切地说在未来的泛珠江经济区域，广州是龙头，兴义是龙尾，要龙尾也摆动起来，这个区域才会活。所谓“翘尾效应”就是龙头趴下去了，而龙尾却翘了起来。 全文链接：http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2008/11/12/143938.html |
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