是谁对开发商囤地沉默不语
　　
　　 谢昱航
　　
　　 房地产公司大量囤积土地。截至2006年年末,万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。
　　
　　
　　
　　而且，万科的拿地步伐丝毫没有停止，单是今年7月份，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。（《东方早报》8月1日）
　　
　　 房地产商这样做的目的很明显，就是要将大量土地集中到自己手上，垄断房地产最基本的资源，从中牟利。
　　
　　 都知道房价高企的一个重要原因就是垄断。尽管房地产商大多否认房地产市场存在垄断，但是中国房地产市场的高度垄断，已是一个公开的秘密。土地所有权是垄断的，土地经营权也是垄断的，房地产经营形式也是垄断的：土地一级市场由国家控制；房屋开发只存在一种法定的模式──开发商模式，政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。在这种垄断下，中国房价形成“价格由开发商说了算”的现状。全国政协委员王长德曾斥责：当前房价不是由市场决定，而是听任开发商主导。
　　
　　 垄断造成了房地产的暴利。前两年，还有人为暴利遮掩，不但是房地产商，还有相关研究机构，声称房地产利润有限，利润率只在中游水平。但是，事实却证明并非如此。比如，在同样的地段，集资建房的价格只有商品房的一半；在富豪榜上，房地产商猛增，占据很大比例；官方的调查，也查出很多地产企业巨大数量的不实资金。还有房地产商爆出内幕，房地产开发成本只占总成本的20％，房地产商的利润达到40％。如今有些房地产商已不再回避房地产的高利润了，前不久，针对深圳的房价狂飙，有位开发商坦承：“现在楼盘的利润率，已经高到让我们不好意思的程度了。”
　　
　　 正是这种暴利，让房地产企业一方面自己迅速积聚了财富，另一方面为他们赢得了很好的“业绩”，从而让他们获得更多的资金。而正是拥有了大量的资金，他们才有实力去获取更多的土地。今年7月份一个月时间，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元，他们这么多钱是怎么来的？开发商“囤地”已经成为一个公开的秘密，在中国地交会上，国土资源部副部长小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积，占已出让住宅用地面积总量的53％。各种迹象表明，开发商“囤地”有愈演愈烈之势，调研报告显示，去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8％，而今年的情况呢，从万科等企业的表现来看，显然进一步升级。
　　
　　 房地产商囤积大量的土地后，会有什么结果？我们可以想象到的是，他们相对于购房者将进一步处于强势，他们提高房价将变得更为容易，房价将更加背离市场价值规律，中国房地产业的垄断程度将进一步加深，房价将继续上涨。
　　
　　 对于开发商囤积土地，其实治理并不难。《闲置土地处置办法》明确规定，连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。如果这一规定真的得到很好的执行，房地产商还能囤积4年后还有结余的土地吗？看来，问题还出在相关职能部门身上。
　　
　　原文http://news.sohu.com/20070807/n251446838.shtml
　　
　　
　　
　　
　　六月房地产数据仍未公布 房价集体上涨已成事实
　　焦点房地产网 house.focus.cn 2007年07月19日07:40 东南快报 发表评论(共5条)
　　
　　
　　
　　 和惯例不同，截至7月17日，6月份房地产的统计数据仍未公布，而新一轮已是不争的事实。
　　
　　 2004年以来，中央政府动员九部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。
　　
　　
　　 今年以来，央行先后5次上调存款准备金率，2次加息。力度之大，决心之大，前所未有。然而，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。“可以说，房价快速上涨，完全是政府房地产市场发展模式脱离中国实际、房地产发展模式只有利于极少数人而导致的结果。”中科院金融所研究员易宪容表示。记者在实际采访中，也印证了房价疯涨的事实。
　　
　　
　　 涨势蔓延到二三线城市以及一些中西部城市
　　
　　
　　 “我们小区有的是期房，明年春季开盘，均价不会低于8000元/平方米。”记者致电北京通州一个名叫“世纪星城”的楼盘，售楼处王小姐说。
　　
　　
　　 记者查询资料发现，去年春季房展，该小区楼盘均价 4680元/平方米；今年春季房展时涨至6680元/平方米。
　　
　　
　　 据统计，2006年年底，北京商品房均价为9267元/平方米，而至今年6月份，普通住宅的开盘均价已达到10280元/平方米。不仅是北京，在广州，6月份广州中心六区一手住宅，均价突破11000元/平方米；在深圳，上半年最后一周，商品住宅成交均价高达14690元/平方米。
　　
　　
　　 一线城市房价上涨的火势也蔓延到二三线城市以及一些中西部城市。北海今年3至5月份的新房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位。与房价猛涨不协调的是，今年上半年，北京楼市销量却创出新低。截至17日，北京市房地产交易管理网显示，北京仍有可售住宅近10万套，按照目前的销售速度，即使没有新项目入市，10万套的存量也足够维持今年一整年的销售。
　　
　　
　　 一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积更大幅下降，楼市供应量之充足可见一斑。事实上，房价的成本之一地价却明显下降。北京市土地整理储备中心称，今年上半年，北京市土地交易市场成交土地326万平方米，其中住宅用地（含两限普通商品房）288万平方米，同比增长24%；住宅用地成交均价为2500元/平方米，同比下降25%。
　　
　　
　　 北京大学副教授、中国民营企业研究所执行所长黄俊立表示，这种现象明显违背市场供求规律，属于有价无市。
　　
　　
　　 调控密集，政府加力，房价为何越调越涨？
　　
　　
　　 易宪容指出，就目前中国的房地产发展模式来看，中国住房既是投资品也是消费品。由于住房的这种两栖性，各政府部门及各个地方就会根据各自的需要出台对自己行业及地方有利的政策。
　　
　　
　　 举例说，北京市已推出第二批限价为7000元/平方米的土地拍卖。其实，政府这样做不仅与房地产市场的法则南辕北辙，而且把房价限定在一个基点上，也表明了政府的一个态度，即当地的房价不可低于此价。
　　
　　
　　 “部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。这也是房价上扬的原因之一。”经济学博士、中央财经大学金融学院教师蔡如海说。
　　
　　
　　 例如，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件……”；而税务总局出的牌则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，按其售房、购房价差征收营业税。”显然，这两项措施的作用是完全对立的。
　　
　　
　　 除了部门政策相互打架，还有就是中央政策地方执行不到位。如，被赋予众望的“70－90结构调控政策”，规定自2006年6月1日起，新建住房有七成都应该是90平方米以下的小户型。但国家信息中心的统计数字显示，今年1－5月投资在小户型90平方米以下的项目只占总量的17.2%。
　　
　　
　　 “稳控房价政府必须下决心，出台切实可行的政策，多部门齐心协力，同时健全监督机制；尤其是公众、专家学者、媒体等第三方力量的监督。”中国社会科学院城市发展和环境研究中心城市经济室主任刘治彦研究员表示。
　　
　　
　　 深圳 房价暴涨50%的幕后三大推手
　　
　　
　　 经过狂飙式的猛涨，深圳市的房价目前已经成为国内名副其实房价最高的城市。记者近日了解到，今年前4个月，深圳的房价更是暴涨了50%，中心区突破2万元/平方米的关口，其价位之高、上涨之烈，让人咋舌。
　　
　　
　　 专家表示，深圳房价出现的井喷式增长，与深圳土地少人口多、置业需求旺盛的城市特征有关，具有合理的因素。但市场的炒作、人民币升值以及流动性过剩等原因绝对不容忽视，其泡沫特性依然不言自明。
　　
　　
　　
　　 上海 楼市发出“反季节上涨信号弹”
　　
　　
　　 6月，本是楼市的销售淡季，但对上海房地产市场而言，却是个十足的“疯狂”时节：买方排队抢购重现，卖方惜售反价频频；商品房均价再破万元，楼面地价直追新盘房价。
　　
　　
　　 业内人士分析，上海楼市既是全国的风向标，又曾是宏观调控的样本——2005年下半年起房价曾率先回调。眼下，其房价的强烈弹升从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。
　　
　　
　　
　　 广州 “重拳出击”成“花拳绣腿”？
　　
　　
　　 2007年1月至4月广州商品房均价为7461元/平方米，其中商品住宅均价为7370元/平方米。按同比算，1月至5月广州的房价增速超过全国水平。
　　
　　
　　 广州同创卓越咨询顾问公司总经理赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)表示，就广州房价增速较快的现状，虽然地方政府采取了积极应对措施，但其效果尚需经过一段时间才能显现出来。而广州知名房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)表示，“国六条”之后，广州的土地供应没有明显增加，使得其在增加土地供应上“重拳出击”的承诺变成了“花拳绣腿”。综合《市场报》、《经济参考报》等（编辑：李华冰